中国房地产市场的历史与走向——北大国际（bimba）emba2011级同学分享会 -凯发首页入口home

2012年12月28日，北京迎来今年的第三场雪，bimbaemba2011级的同学在风雪中迎来了他们的第六场同学分享会。继“能源、国家政策制定、管理3.0、走进非洲”等主题之后，本次分享会聚集了一个非常热门的话题：房地产。

调控中的房地产该如何看待？尤其是高层换届之后，中国未来的房地产市场将走向何方？风雪之中，同学们从各地聚到一起，对这个问题进行深入探讨。来自e10和e12的部分校友与同学也参加了本次分享会，并积极发言。

分享会由上下两部分组成，上半部分为宏观组，由e11同学杜平、冯天涛、孔凡来合作研究，孔凡来主讲，下半部分为微观组，由张焕涛、陈明伟、张磊共同提供报告，张焕涛主讲。

孔凡来表示，中国改革开放以来的房地产市场大致分为四个阶段，即1978—1991年的萌芽阶段，尤其是1980年邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人买房”的设想，拉开了住房体制改革的序幕。1991—1999年为探索阶段，中国房地产市场经历了第一次开发的高潮，尤以海南最为典型。1999—2007年为快速发展阶段，“房改”之后，房地产市场高歌猛进，迅速成为国民经济最耀眼的支柱产业之一。2007年以来，中国房地产市场进入新阶段，尤其是2009年的暴涨之后，泡沫与调控并存，房地产不再是单纯的市场，而是上升为民生与社会热点。

就同学们比较关心的近期房价走向问题，孔凡来从两个角度做了分析，一方面，他认真梳理了2011年以来的房地产调控政策，另一方面分析了市场的实际运行数据。

根据宏观组的分析，在政府的严格调控下，房地产投资和开发出现明显降温。2012年，中国房地产新开工面积下降幅度较大，房地产各项经济活动都处于明显的收缩状态。商品房开发投资增速连续多月低于固定资产投资增速，这在近十年的历史上是十分罕见的。开发商的土地购置面积2011年下半年出现大幅下降，2012年以来一直处于低位。

宏观组的判断是，开发商正处于底部盘整的状态。但与此同时，房地产的销售状况在经历2011年7月自2012年2月半年多的急速下滑之后，呈稳步回升之势。虽然距离2011年的高位还有不小的距离，但如果2013年政策没有大的变化，房价回稳的势头将保持一段时间，2013年的房价总体上将稳中略升，暴涨暴跌的概率都很小。

同时，从长远来看，根据林毅夫教授的预测，中国经济还有潜力保持20年的高增长，房地产市场长期前景乐观，但在整个经济中的支柱地位会逐步下降。

随后，张焕涛代表微观组，非常深入地讲述了房地产行业的发展，尤其是中国房地产企业的运营特色。

张焕涛首先引述任志强团队的定义，指出中国的房地产市场其实是两个市场并存，即房地产使用市场和资产市场。使用市场是交易使用权的市场，其本质是人们对于生活和工作空间的需求，影响供需的关键指标是租金水平。而资产市场的本质是交易产权的市场，其本质是人们对耐用资本品的需求，关键指标是资本价格。

张焕涛表示，消费者看到的开发商是盖楼，但真正的房地产企业，其本质是金融 制造 服务的混合型企业，盖楼并不是其核心能力。相比之下，对房地产企业而言，金融能力和服务能力更重要。大家从宏观组的分析中可以看出，政府调控之后，房地产开发企业的资金来源更加多元化，尤其是竞争主战场转向大城市之后，对房地产开发商的金融能力要求更高。

在具体运营上，张焕涛将中国房地产商的利润分为四大部分，从原材料（土地）的自然溢价、投资决策溢价（对优秀城市和潜力地段的独到眼光）、养地溢价（通过对周边公共设施的投资促使地段增值），以及最为人们熟悉的产品溢价，即优秀的产品设计、开发与品牌增值。

在快速城市化，地价急速上升的时期，快拿地慢开发的企业，其利润可能好过快速周转的企业。但当市场趋于成熟时，“囤地”和持有物业的资金压力大增，房地产企业开始出现“快销”商与“运营”商的分化，每家企业都必须根据自己的比较优势，在价值链上选择相应的经营模式。

从目前来看，中国房地产业的核心价值链主要是地产开发、房产开发、物业持有、物业经营、中介服务，以及专业的房地产金融。

在企业类型上，首先是地产开发商，他们以土地出让为主，结合金融、贸易和商业地产开发，此类企业以陆家嘴和金融街为代表。公众最为熟知的大多是房产开发商，比如以单一住宅产品为代表的万科，以一线城市高端项目为代表的万通，以多元产品综合开发的华润、富力等。在物业持有和运营方面，以香港的开发商较为典型，大陆则以万达为代表。

随后，张焕涛分享了他对万科、龙湖、绿城、恒大、soho等知名房地产开发商的研究，包括产品特色、价值链定位和资产利率等。同时，他又以一个具体的房地产项目为例，讲述了房地产从项目论证、定位、融资管理、设计管理、建设管理、营销管理到凯发首页入口home的售后服务的全部流程。

最后，张焕涛从自身工作出发，分享了房地产的产品研发和设计细节，尤其是对不同地段、不同客户群体进行产品设计时的关键要素排序。

在孔凡来和张焕涛的分享之后，提出他们对2013年的判断：中国政府对房地产调控大幅加码或放松的可能性都比较小。政府对房价已经非常敏感，会努力求稳。开发商对未来的市场态度出现分化，有乐观派，也有悲观派。但不管是哪一派，都会努力配合政府求稳。

之后，现场多位同学就2013年房价走势、未来可能的政策走向、购房关键决策因素等问题现场交流。同学们分析后认为，中国房地产市场未来将走向何方？很大程度上取决于政府在房地产市场的定位，尤其是政府将如何回应或引导民众的居住与投资需求。中国房地产市场将在政策市场、商品市场和资本市场之间不断寻求平衡。