【经济展望之五】：住房保障与房地产发展 -凯发首页入口home

 文/马鑫
 

1.2007年房地产市场走势盘点

聂梅生：供需矛盾推动房价攀升

    2006年房价增长5.5％，2007年截至11月底房价涨幅高达10.5％，北京商品房每平米均价由06年的七千多猛增到现在的一万三千元左右，比预期增长高出很多。但回顾2007年固定资产投资增长率发现，其涨幅速度远不及房价的增长。说明房地产市场整体供给偏紧，需求过大，供需严重失衡是造成这一现象的主要原因。在宏观政策方面，目前主要采取调节供给的方式，具体手段包括以下两个方面：增加中低收入的房屋供给和抽紧金融，以从紧的信贷政策将炒房部分挤出市场。

2.2008年房地产价格走势

徐滇庆：房地产价格在一定时间内将继续升高

    主持人梅新育提到，进来房地产业从珠三角地区刮来一阵“冷风”，广州、深圳等城市房价暴跌，这一现象是否能够预示08年房地产价格有回落趋势。对此现象，徐滇庆教授认为，包括11月来商品房交易额下降等事实都不足以证明房地产价格将加速下滑，房地产产业初现低迷。房地产价格变动同样反映经济规律，在当前需求大于供给的情况下，价格取决于潜在房者支付意愿，而不是房地产商的定价，因此，标价下降并不等于实际房价下降。其次，交易量下滑更不足以预示房价下降，房地产市场低迷。第三，运用“拐点”在数学中的概念，即使拐点出现，也仅仅证明房价将从加速上升变为减速上升。第四，区分具体房价和房价指数。依据国务院24号文件的指示，必须要以70％以上的面积兴建90平米以下的小户型住宅。因此，房价指数有可能下降，但是市中心的大户型住宅由于供需矛盾进一步激增，价格一定会继续上升。

    决定房价的因素包括以下三个方面：供求关系，货币流动性过盛和资产重新定价。因此，房价问题很大程度为金融问题。人口增加，人均可支配收入上升将推动需求继续增加，珠三角房价跌落主要是由于投机等过度需求受到抑制造成，并不具有普遍意义。同时，银行利率较低，通货膨胀率持续增加造成负的实际利率，在没有其他有效投资渠道的情况下，大量资金流入房市，推动房价持续增长。基于以上分析，需在关注民生，以民为本，兴建经济适用房、小户型房的同时逐步完善金融市场，实现房地产市场健康稳定的发展。

 3.制度和环境的发展对房价的影响

聂梅生：金融和土地是影响房地产业发展的两大因素

    聂认为，中国房地产业受到政策的影响走入了一个怪圈，表现为股市与房市高度联系。2007年房地产业受到两个未预及因素变化的影响：金融和土地。金融方面，银行业收紧银根，一些企业融资渠道被截断，造成开发商以大吃小的并购现象涌现，同时，股市作为上市公司唯一有效的融资手段，不得不通过不断圈地以达到在股市上更好的预期，赢得股民信任，获得资金。土地方面，由于多采用“招牌挂”政策，土地购买以高价中标，因此，由于无法通过股市预期对土地定价，未上市的良好开发商在资金预算的约束下必然在土地竞标中失利。上市开发商以天价购入土地后，为达到利润最大化，于房地产价格达到原有预期时才进行开发销售，因此，利润存在滞后效应；但当期土地收购价格又推动当期房地产价格，价格具有同时效应。于是，楼市在股市“放大器”，外资“推动器”的影响下，出现一个个价格新高。此外，土地收入作为地方政府计划外的财政收入，造成相对发达的股市与相对落后的土地管理机制二者无法平衡。因此，土地因素在今年房地产市场问题上扮演着重要的角色。

徐滇庆：2007年是房地产政策丰收年

    徐表示，2007年是房地产政策丰收年。在此之前，政府出台政策飘曵不定，始终找不到着力点。直至今年8月7日，国务院出台的24号文件，明确政府职能，分清产权问题，将重点放在以民为本上，发展廉租房、经济适用房、小户型房，堪称房地产政策的里程碑。

4. 房地产何以成为中国反应最为强烈的领域

    梅新育提出，房价高速上涨，房奴负担过重，导致众多房奴在工作中谨小慎微，房地产市场充斥腐败现象，这些引起国人高度关注，怨声载道。价格上涨背后，除经济规律作用使然之外，是否存还在非经济因素？

    聂对以上说法持反对意见。“房奴”一词，在国际上有两个衡量指数：房价收入比和租售比。其中，较为常用的是房价收入比，中国在98年房改以后，80％以上人数拥有住房，住房拥有率达全世界最高，因此，中国实情是没钱并不等于没房，这与国际上很多国家情况不同。同时，中低收入人群工资增长速度远不及房价的增长，造成表观房价收入比指数较低。所以，中国在计算房价收入比时，应加入住房资产。目前的事实是，夹心层问题最大，那些刚刚踏入社会并且没有在房改政策中受益的年轻人才是真正的无房人。

    徐对“房奴”一词也不甚同意，“奴”是指奴隶，即无任何自由的人群。所谓的“房奴”实则有最终选择的自由，如卖房或租房，但是由于他们对房地产市场有更高的预期，心甘情愿的选择更好的盈利模式，故不能称之为“奴隶”。

5.地方政府是否存在房地产监管力度不够问题

    聂认为，某种程度上，地方和中央的财税制度迫使地方不得不想办法寻求收入。尤其在以gdp为纲的绩效评估体系中，地方政府只能将土地这一可利用资源作为政府第二财政。此外，房地产市场牵扯很多国家和个人利益，如果房地产价格大幅下降，后果无非两种情况：房屋拥有者固定资产贬值和银行业不良贷款率上升。这些都是政府不得不考虑的因素。

6.房地产市场对中国经济发展的影响

    梅提出，房地产等资产市场价格大幅度上升，造成一些非工业化现象，许多企业无心工业生产，而是转投房市、股市，这些是否会对中国整体经济持续稳定协调的发展带来不利影响？如果有威胁，应如何解决？

徐滇庆：房价飞速增长充其量不过是肌肤之疮，银行风险才是心头大患！

    1997年亚洲金融危机，给我们留下了深刻的教训，所有政策措施都要有一个更高的准则：保护社会和金融体系稳定。中国目前确实存在炒房炒股过热现象，但是还没有达到引发金融危机的严重程度。此时，我们应谨慎小心，从政策上着手，防范于未然。目前，一些报道提出的政府限制房价政策是不可取的。它违反了市场经济规律，限制房价只会造成政府无原则的下放权力，导致更大的腐败。因此，只有采用金融、货币、财税政策进行统筹安排，给股市和房市降温。

7.行业组织是否会成为该行业掠夺他人利益的工具

    梅向聂女士提出，当公众责任与行业利益，长期利益与短期利益相冲突时，做为房地产商会会长应如何解决？

聂梅生：永远信奉国家利益，行业利益和人民利益相一致的准则

    聂表示，当三者利益不一致时，应寻求可达到的一致目标。作为房地产商会会长，我们进行大量政策、金融和廉租房方面研究，采取必要手段和措施，寻求行业发展。任何行业组织都应该在不损害整体利益的同时，尽量为本行业利益服务，只有这样，才能够商榷出最佳合作方案。

8.如何解决住房保障实施与房地产业发展的潜在问题？

徐滇庆：遵循政府与市场各司其职的原则

    徐认为，廉租房是政府出资用来照顾民众的，与产业或企业盈利无关。经济适用房只要将产权明确，禁止随便转让，腐败问题就可以得到控制和解决。小户型房应坚定不移地持续推动。廉租房和经济适用房质量应由政府监管，其他商品房则可通过市场竞争解决。